2027년 1월부터 수도권이나 규제지역에 주택을 보유하고 있으면서 다른 곳에서 전세로 거주하는 일부 1주택자의 전세대출 이용이 어려워질 전망이다.
정부가 부동산 시장 안정화를 위한 금융대책을 발표하면서 실거주하지 않는 1주택 보유자의 전세대출 보증을 제한하는 방안을 내놓았기 때문이다.
이번 조치는 모든 1주택자를 대상으로 하는 것은 아니다. 본인과 배우자의 주택 보유 상황과 해당 주택의 실거주 여부 등을 함께 확인한다는 점이 핵심이다.
어떤 1주택자가 규제 대상일까?
이번 대책에서 전세대출 제한을 받는 대상은 다음 조건을 모두 충족하는 경우다.
- 수도권 또는 규제지역의 아파트를 보유한 경우
- 부부 합산으로 주택을 1채만 보유한 경우
- 해당 주택을 다른 사람에게 임대하고 있는 경우
- 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실제 거주한 이력이 없는 경우
다만 부모나 자녀 등 직계존비속에게 주택을 임대한 경우에는 이번 규제 대상에서 제외된다.
따라서 단순히 ‘1주택자’라는 이유만으로 전세대출이 모두 막히는 것은 아니다.
한 번이라도 실제 거주했다면 달라진다
이번 제도에서 중요한 기준은 실거주 이력이다.
본인 또는 배우자가 해당 주택에 과거 한 번이라도 주민등록을 이전하고 실제 거주한 이력이 있다면 비거주 1주택자에 해당하지 않는다.
예를 들어 수도권에 본인 명의의 아파트를 보유하고 있지만 직장이나 자녀 교육 등의 이유로 다른 지역에서 전세로 생활하고 있다고 가정해 보자.
보유 주택에 과거 한 번도 거주한 적이 없다면 새 규제의 영향을 받을 수 있다.
반대로 과거 해당 주택에서 실제로 거주한 이력이 있다면 현재 다른 곳에서 전세를 살고 있다는 이유만으로 같은 규제를 적용받지는 않는다.
전세대출이 사실상 어려워지는 이유
은행의 전세대출은 보증기관의 보증과 연결돼 있는 경우가 많다.
따라서 보증기관에서 보증을 제공하지 않게 되면 은행에서 전세자금을 빌리는 것도 사실상 어려워질 수 있다.
금융당국은 현재 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자의 전세대출 규모를 약 9조3000억원, 6만 건 수준으로 추산하고 있다.
이번 조치는 이 가운데 일정한 조건에 해당하는 비거주 1주택자를 대상으로 한다.
이미 전세대출을 받은 사람도 확인해야 한다
새로운 규제가 적용되면 단순히 신규 대출만 영향을 받는 것이 아니다.
상황에 따라 기존 전세대출의 만기 연장 여부에도 영향을 줄 수 있다.
따라서 현재 수도권이나 규제지역에 집을 보유하면서 다른 곳에서 전세로 거주하고 있다면 본인의 주택에 과거 실제 거주한 기록이 있는지, 현재 대출의 만기가 언제인지 등을 미리 확인할 필요가 있다.
예외적으로 대출이 허용되는 경우도 있다
모든 비거주 1주택자를 일률적으로 제한하는 것은 아니다.
예를 들어 토지거래허가구역에서 세입자가 거주하고 있는 주택을 매수해 법적으로 일정 시점 이후 직접 거주해야 하는 경우에는 일정 요건을 충족하면 기존 전셋집에 대한 대출 이용이 허용될 수 있다.
기존 임대차계약을 승계하면서 주택을 매입해 바로 입주하지 못하는 경우에도 계약 종료 시점까지 일정한 범위에서 대출 연장이 가능하다.
집주인에게 지급해야 할 보증금을 돌려받지 못하는 등의 특별한 상황에서는 단기간의 대출 연장이 허용될 수 있다.
이 밖에도 불가피한 사정이 있다고 금융회사가 인정하는 경우에는 예외가 적용될 가능성이 있다.
1주택자라면 전세대출 보증비율도 낮아진다
규제 대상에 포함되지 않는 1주택자도 완전히 영향을 받지 않는 것은 아니다.
앞으로 1주택자의 전세대출 보증비율이 기존보다 낮아진다.
수도권 및 규제지역에서는 80%에서 70%, 그 외 지역에서는 90%에서 80%로 각각 10%포인트씩 조정된다.
보증비율이 낮아지면 금융회사가 부담해야 하는 위험이 커지기 때문에 개인의 소득이나 부채 상황에 따라 대출 심사가 더욱 까다로워지거나 실제 대출 가능 금액이 줄어들 가능성이 있다.
반면 무주택자의 보증비율은 기존 수준을 유지한다.
이번 정책이 무주택 실수요자와 주택을 보유한 차주의 대출 조건을 다르게 적용하려는 방향이라는 것을 보여주는 부분이다.
성과급이 많아도 대출 한도가 그대로 늘지는 않는다
이번 금융대책에는 전세대출 외에 DSR 산정 방식과 관련된 변화도 포함된다.
앞으로는 소득이 단기간에 크게 증가한 경우 해당 연도의 소득만 그대로 인정하기보다 최근 몇 년간의 소득을 함께 고려하는 방식으로 심사가 강화된다.
소득 증가 폭이 일정 수준을 넘어가면 최근 2년 또는 3년의 평균 소득을 활용하게 된다.
따라서 성과급이나 일시적인 보너스로 전년도 소득이 크게 증가한 직장인이 이를 근거로 대출 한도를 크게 늘리는 것은 이전보다 어려워질 수 있다.
반면 실수요자에게는 대출 공급을 확대한다
정부가 모든 대출을 축소하려는 것은 아니다.
투기성 또는 과도한 대출 수요는 관리하면서도 실제 주택 구입이나 이주 등에 자금이 필요한 실수요자에게는 대출 공급을 늘리는 방향으로 정책을 조정하고 있다.
정부는 연내 금융권의 가계대출 공급 여력을 약 30조원 확대해 실수요자의 자금 조달 어려움을 완화한다는 방침이다.
즉 이번 정책의 방향은 단순한 ‘대출 축소’라기보다는 주택을 보유한 방식과 대출 목적에 따라 규제를 차등 적용하는 것에 가깝다.
주택을 보유하고 있다면 미리 확인할 것
2027년부터 전세대출 조건이 달라지는 만큼 수도권이나 규제지역에 주택을 보유한 상태에서 다른 지역에 전세로 거주하고 있다면 미리 자신의 상황을 확인하는 것이 좋다.
특히 다음 네 가지를 확인할 필요가 있다.
① 보유 주택의 위치가 수도권 또는 규제지역인지
② 본인과 배우자의 주택 보유 현황
③ 해당 주택에 과거 실제 거주한 이력이 있는지
④ 현재 이용 중인 전세대출의 만기와 보증기관
이번 정책은 모든 1주택자를 대상으로 하는 규제가 아니라 실거주하지 않는 일부 1주택자의 전세대출을 제한하는 것이 핵심이다.
따라서 ‘집 한 채만 있으면 전세대출이 막힌다’고 이해하기보다는 본인의 주택 보유 상황과 실거주 이력을 기준으로 적용 여부를 확인하는 것이 정확하다.
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