아파트를 서로 바꾸는 사람들…최근 ‘교환 거래’가 늘어난 이유

최근 아파트를 사고파는 대신 서로 보유한 주택을 맞바꾸는 ‘교환 거래’가 늘고 있다. 정부의 세제 개편을 앞두고 고가 주택 보유자들이 향후 양도소득세 부담을 줄일 수 있는 방법을 찾으면서 나타난 움직임이다.

한국부동산원에 따르면 올해 상반기 전국 아파트 교환 거래는 305건으로 집계됐다. 2023년 상반기 이후 3년 만에 가장 많은 수준이다. 서울에서도 같은 기간 57건의 교환 거래가 발생해 2024년 상반기 41건보다 약 39% 증가했다.

아파트 교환 거래란

교환 거래는 말 그대로 서로 보유한 부동산의 소유권을 맞바꾸는 방식이다. 아파트뿐 아니라 오피스텔, 상가, 토지 등 다양한 부동산에 활용할 수 있다.

예를 들어 A씨가 40억원 상당의 아파트를 보유하고 있고 B씨 역시 비슷한 가격의 아파트를 가지고 있다면, 두 사람이 합의해 각각의 주택을 서로 넘기는 방식이다.

일반적인 매매와 달리 현금으로 매매대금을 주고받는 과정은 없을 수 있지만 세금까지 없어지는 것은 아니다. 교환 역시 세법상 양도와 취득에 해당하기 때문에 양도소득세와 취득세가 발생할 수 있다.

왜 지금 교환 거래가 주목받나

가장 큰 이유 중 하나는 취득가액을 현재 시점의 가치로 다시 설정할 수 있다는 점이다.

가령 10억원에 구입한 아파트가 현재 40억원까지 올랐다고 가정하면 기존 취득가액과 현재 가격 사이에는 30억원의 차이가 발생한다.

이 주택을 계속 보유하다가 나중에 더 높은 가격에 매도하면 상당한 양도차익이 발생할 수 있다.

반면 현재 시점에서 비슷한 가격의 다른 주택과 교환할 경우 기존 주택에 대한 양도세를 정산하고 새로운 주택의 취득가액을 교환 당시 가격을 기준으로 산정하는 구조가 가능하다.

이후 가격이 추가로 상승한다면 향후 양도차익은 새로운 취득가액을 기준으로 계산하게 된다.

고가 주택 보유자 관심 커져

특히 장기간 보유한 고가 아파트가 주요 대상이 될 가능성이 크다.

과거 가격이 낮을 때 구입한 주택의 현재 시세가 크게 상승했다면 앞으로 집을 팔 때 발생하는 양도차익 역시 커질 수 있기 때문이다.

정부의 세제 개편으로 향후 고가 주택에 대한 세 부담이 달라질 가능성이 제기되면서, 일부 보유자들이 매도 대신 교환이라는 방법을 검토하는 것이다.

다만 교환 거래가 무조건 절세로 이어지는 것은 아니다.

교환 과정에서도 양도소득세가 발생할 수 있고 새로운 주택을 취득하면서 취득세도 부담해야 한다.

따라서 현재 내야 하는 세금과 향후 주택을 매도할 때 예상되는 세금을 함께 비교해야 실제로 유리한지 판단할 수 있다.

거래 가격을 어떻게 정하느냐도 중요

교환 거래에서는 두 주택의 가격을 어떻게 평가할지도 중요한 문제다.

같은 아파트 단지에 있는 같은 면적의 주택이라도 층수와 방향, 조망권, 내부 수리 여부 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있다.

두 주택의 실제 가치가 크게 다른데도 임의로 동일한 가격으로 거래하거나 시세와 지나치게 차이가 나는 금액을 적용하면 세무상 문제가 발생할 가능성도 있다.

필요한 경우 감정평가 등을 통해 객관적인 거래가액을 확인하는 절차가 필요하다.

‘집 바꾸기’라고 세금이 사라지는 것은 아니다

아파트 교환 거래는 단순히 집을 바꾸는 행위처럼 보이지만 세법상으로는 일반적인 부동산 거래와 마찬가지로 여러 세금 문제가 발생한다.

특히 고가 주택을 보유하고 있다면 양도소득세뿐 아니라 취득세, 향후 매도 시 세금까지 종합적으로 계산해야 한다.

결국 최근 교환 거래 증가 현상은 집값이 비슷한 사람끼리 단순히 집을 바꾸는 현상이라기보다 향후 세금 부담까지 고려해 자산 구조를 변경하려는 움직임으로 볼 수 있다.

다만 개인별 보유 기간과 주택 수, 취득 가격, 현재 시세, 거주 요건 등에 따라 결과가 크게 달라질 수 있어 실제 거래에 앞서 세무 전문가의 검토가 필요하다.