전세보증금 지키는 데 중요한 ‘확정일자’ 확인 쉬워진다…안심전세 앱에서 한눈에

전세 계약을 앞두거나 이미 전셋집에 거주하고 있다면 확정일자와 보증금의 권리순위를 확인하는 것이 중요하다. 앞으로는 관련 정보를 확인하는 과정도 한층 편리해질 전망이다.

한국부동산원과 주택도시보증공사(HUG)가 임대차 관련 정보를 연계해 안심전세 앱에서 확정일자 정보를 확인할 수 있는 시스템을 구축하기로 했다.

확정일자 정보를 모바일에서 확인할 수 있게 된다

한국부동산원과 HUG는 전세사기 예방과 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해 확정일자 정보 연계 업무협약을 체결했다.

핵심은 기관마다 따로 관리하던 임대차 관련 정보를 하나의 시스템으로 연결하는 것이다.

HUG가 구축하는 임대차 통합정보시스템에 한국부동산원이 보유한 확정일자 정보를 연계하면, 향후 임차인은 안심전세 앱을 통해 자신의 임대차계약과 관련된 확정일자 정보를 보다 쉽게 확인할 수 있게 된다.

특히 확정일자가 언제 부여됐는지, 우선변제권과 관련된 효력이 언제 발생하는지 등을 모바일에서 확인할 수 있도록 하는 것이 이번 사업의 주요 내용이다.

권리순위와 위험성도 함께 확인 가능

이번 시스템 구축으로 단순히 확정일자만 조회하는 데 그치지 않을 전망이다.

임차인이 계약한 주택의 보증금이 적정한 수준인지 확인할 수 있는 위험성 진단 서비스와 임차인의 권리 및 다른 권리의 선후관계를 살펴볼 수 있는 권리순위 비교 서비스도 제공될 예정이다.

전세 계약에서 중요한 것은 단순히 집주인의 말만 믿는 것이 아니라 해당 주택에 설정된 권리관계를 직접 확인하는 것이다.

따라서 관련 정보가 하나의 앱에서 제공되면 계약 전후로 여러 기관을 찾아다녀야 했던 임차인의 불편도 줄어들 것으로 예상된다.

확정일자가 중요한 이유

확정일자는 임대차계약이 특정 날짜에 체결됐다는 사실을 공적으로 확인할 수 있도록 하는 제도다.

전세보증금과 관련해 확정일자가 중요한 이유는 우선변제권과 연결되기 때문이다.

하지만 여기서 주의할 부분이 있다.

확정일자만 받았다고 해서 전세보증금이 자동으로 보호되는 것은 아니다.

임차인이 경매나 공매 과정에서 다른 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받기 위해서는 일정한 요건을 함께 갖춰야 한다.

대표적으로 주택을 실제로 인도받고 주민등록을 하는 등 대항요건을 갖추는 것이 중요하다.

대항력과 우선변제권은 다르다

전세 계약을 할 때 자주 접하는 개념이 대항력과 우선변제권이다.

대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 제3자에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 법적 효력을 말한다.

반면 우선변제권은 해당 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 일정한 요건을 갖춘 임차인이 후순위 권리자 등에 앞서 보증금을 변제받을 수 있는 권리다.

따라서 전세 계약에서는 다음 사항을 함께 확인하는 것이 좋다.

• 확정일자를 제대로 받았는지
• 전입신고 시점은 언제인지
• 실제 주택을 인도받은 시점은 언제인지
• 기존 근저당권이 설정돼 있는지
• 선순위 임차인이 존재하는지
• 임대인의 채무 및 권리관계에 문제가 없는지

특히 확정일자의 날짜만 보고 안전하다고 판단해서는 안 된다.

전세 계약 전 권리관계 확인이 더 중요

전세사기를 예방하기 위해서는 계약서 작성과 확정일자뿐만 아니라 해당 주택의 전체적인 권리관계를 살펴볼 필요가 있다.

예를 들어 집값에 비해 전세보증금이 지나치게 높거나 이미 큰 금액의 근저당이 설정돼 있다면 보증금 회수에 문제가 생길 가능성을 따져봐야 한다.

앞으로 안심전세 앱에 확정일자와 권리순위, 위험성 진단 기능 등이 연계되면 임차인이 계약 과정에서 확인해야 할 정보를 보다 쉽게 파악할 수 있을 것으로 보인다.

전세 계약자라면 이것만은 기억하자

이번 제도의 핵심은 전세보증금 보호에 필요한 정보를 한곳에서 확인하기 편해진다는 것이다.

다만 새로운 시스템이 마련된다고 해서 임차인이 별도의 확인 절차를 생략해도 된다는 의미는 아니다.

전세 계약을 앞두고 있다면 등기부등본, 전입신고, 확정일자, 선순위 권리, 보증금 규모 등을 종합적으로 살펴보는 것이 중요하다.

특히 보증금 규모가 큰 전세 계약이라면 계약을 서두르기보다 권리관계를 먼저 확인하고, 필요한 경우 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부까지 함께 확인하는 것이 안전하다.

핵심 정리

안심전세 앱에 확정일자 정보가 연계되면서 전세 계약자가 자신의 권리관계를 확인하기가 한층 편리해질 전망이다. 다만 확정일자 하나만으로 보증금이 보호되는 것은 아니므로 전입신고와 주택 인도, 선순위 권리 등을 함께 확인해야 한다.