정부, 수도권 주택 공급 총력전…신규 택지부터 재개발·금융 규제까지 손본다

정부가 수도권 주택 공급을 최대한 빠르게 늘리기 위한 종합 대책을 내놨다.

신규 택지를 추가로 확보하는 한편 기존 사업의 착공 시기를 앞당기고, 재개발·재건축 사업의 진입 장벽도 낮추기로 했다. 여기에 비아파트 공급 확대를 위한 세제·금융 지원까지 더하면서 주택 공급에 활용할 수 있는 수단을 폭넓게 동원했다.

정부가 이번 대책을 통해 제시한 핵심 목표 가운데 하나는 서울에서 연간 3만가구 규모의 착공을 추진하는 것이다.

수도권 곳곳에 주택 공급 부지 확보

정부는 수도권에서 주택을 지을 수 있는 부지를 최대한 확보한다는 방침이다.

신규 택지로 지정된 지역뿐만 아니라 오랫동안 주택용으로 활용되지 못했던 비주택용지도 주거용지로 전환한다.

경기 남양주시 와부읍과 광주시 장지동, 서울 강서구 염창동 등이 신규 택지 대상에 포함됐다.

인천 검단과 경기 시흥 거모동, 의왕 월암동 등 기존 비주택용지를 활용하는 방안도 추진된다.

공공기관이 보유하고 있지만 사용하지 않는 학교 부지와 공공청사 부지 등도 주택 공급에 활용할 예정이다.

특히 서울 도심의 역세권처럼 입지가 좋은 공공부지를 활용한다는 점에서 향후 공급 효과가 주목된다.

발표에 그치지 않고 착공까지 앞당긴다

정부는 단순히 공급 물량만 발표하는 방식에서 벗어나 실제 공사에 들어가는 시점을 앞당기는 데 집중하기로 했다.

이미 추진 중인 주요 개발사업에는 구체적인 착공 목표 시점도 제시됐다.

• 용산국제업무지구 → 2028년 말
• 태릉CC → 2029년 9월
• 과천경마장 → 2029년 12월
• 3기 신도시·서리풀지구 → 2030년 내 착공 목표

택지 발표 이후 인허가와 토지 확보, 보상, 부지 조성 등이 순차적으로 진행되면서 사업 기간이 길어지는 문제도 개선한다.

각종 행정 절차를 가능한 범위에서 동시에 진행하거나 앞당겨 전체 사업 기간을 줄이는 방식이다.

토지보상 과정도 손본다

택지 조성 과정에서 장기간 사업이 지연되는 것을 막기 위한 제도 개선도 추진된다.

토지 소유자가 기본조사를 장기간 거부하는 경우 객관적인 자료를 활용해 절차를 진행할 수 있도록 토지보상 관련 제도를 손질할 예정이다.

공급 물량을 발표하는 데서 끝나는 것이 아니라 실제 착공까지 이어지도록 사업 진행 속도를 관리하겠다는 의미다.

재개발·재건축 동의율 완화

민간 정비사업의 규제도 완화된다.

서울에서는 재개발·재건축과 도심복합사업 등을 활용해 연간 3만가구 규모의 공급을 추진한다.

2030년까지 도심 민간 정비사업을 통해 약 23만4000가구의 정상적인 착공을 지원한다는 계획도 제시됐다.

사업 초기 단계에서 가장 큰 걸림돌 가운데 하나로 꼽혀온 동의율 기준도 낮춘다.

민간 재개발의 토지등소유자 동의율은 기존 **75%에서 70%**로 완화된다.

공공재개발·재건축 사업시행자 지정에 필요한 동의율 역시 **67%에서 60%**로 낮아진다.

사업 추진에 필요한 주민 동의를 보다 쉽게 확보해 정비사업의 속도를 높이겠다는 취지다.

빠르게 착공하는 사업에는 세제 혜택

정비사업의 착공을 앞당기기 위한 세제 지원도 마련된다.

재개발 사업시행자가 현금청산 대상자의 주택을 매입할 때 발생하는 취득세는 내년까지 전액 면제하는 방안이 추진된다.

기부채납 부담도 한시적으로 줄어든다.

수도권에서 내년까지 사업계획 승인을 받는 정비사업은 기부채납 부담을 기존보다 4%포인트 낮추고, 2028년 승인 사업은 2%포인트 낮춘다.

소형주택을 일정 비율 이상 공급하는 사업에 대해서는 공원·녹지 관련 기부채납 기준도 완화한다.

빌라 등 비아파트 공급도 늘린다

아파트에 집중된 주택 공급 구조를 보완하기 위해 다가구주택 등 비아파트 관련 규제도 손본다.

다가구주택의 층수 제한을 완화해 기존보다 한 층 더 높게 지을 수 있도록 하고, 바닥면적 기준도 기존 660㎡에서 1000㎡ 미만으로 확대한다.

소규모 필지를 여러 개로 나누지 않고도 보다 넓은 주택을 건설할 수 있도록 규제를 완화하는 것이다.

신축 매입임대주택을 확대하기 위해 건설사업자의 토지·건물 취득세 부담도 줄인다.

해당 세제 혜택은 2027년까지 적용될 예정이다.

임대사업자 대출 규제에도 예외

주택 공급을 촉진하기 위한 금융 지원도 이번 대책에 포함됐다.

임대사업자가 신축 비아파트를 준공한 뒤 1년 이내에 매입하거나, 비아파트를 새로 짓기 위해 기존 노후주택을 매입하고 1년 이내 철거하는 경우에는 주택담보대출을 받을 수 있도록 예외를 마련한다.

최근까지 임대사업자의 주택담보대출을 강하게 제한했던 것과 비교하면 규제가 일부 완화되는 셈이다.

정부는 비아파트 공급이 부족한 상황에서 건설업체가 신축 주택을 매각해 자금을 회수할 수 있어야 새로운 사업에 다시 투자할 수 있다는 점을 고려했다고 설명했다.

PF 자기자본 규제 시행도 늦춘다

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 관련된 규제 시행 시점도 변경된다.

주거사업장에 적용되는 PF 자기자본비율 규제는 당초 단계적으로 강화될 예정이었다.

하지만 정부는 주거사업장에 한해 시행 시기를 2027년에서 2029년으로 2년 연기하기로 했다.

건설업계의 자금 부담을 낮춰 주택 공급이 위축되는 것을 막겠다는 목적이다.

다만 PF 건전성을 강화하기 위해 마련된 제도의 시행을 다시 미루는 만큼 금융시장 안정성에 대한 우려도 나올 수 있다.

공급 확대와 규제 완화를 동시에 추진

이번 대책을 정리하면 정부는 크게 네 방향으로 움직이고 있다.

① 신규 주택 부지를 최대한 확보하고

② 기존 사업의 착공 시점을 앞당기며

③ 재개발·재건축 규제를 완화하고

④ 비아파트 공급업체와 임대사업자에 대한 세제·금융 지원을 확대하는 방식이다.

결국 공급 물량 자체뿐 아니라 주택을 지을 부지를 확보하고 사업 절차를 단축해 실제 착공까지 연결하는 데 초점을 맞춘 정책이라고 볼 수 있다.

다만 이번 조치가 발표된다고 해서 곧바로 주택이 시장에 공급되는 것은 아니다. 택지 확보 이후에도 인허가와 보상, 부지 조성, 공사 등의 과정이 남아 있기 때문이다.

따라서 앞으로는 정부가 제시한 착공 목표가 실제 일정대로 진행되는지, 그리고 규제 완화가 민간 정비사업과 비아파트 공급 증가로 이어지는지를 지켜볼 필요가 있다.